Dynamis Kennisbank Wonen

Heeft u een vraag over uw hypotheek? Of wilt u weten wat u allemaal moet doen voordat u een huis koopt? Dynamis wil haar kennis over deze onderwerpen graag met u delen. In de Dynamis Kennisbank vindt u een verzameling relevante achtergrondartikelen die antwoord geven op allerlei vragen die kunnen leven voor, tijdens en na het kopen van een huis. 

Heeft een studieschuld effect op de hoogte van je hypotheek?

1034484_Studieschuld.jpg

Eindelijk ben je klaar met studeren en het werkende leven lacht je toe. Je wil weg uit je studentenkamer en je bent toe aan het kopen van een huis. Tijdens je studie heb je echter een behoorlijke studieschuld opgebouwd. Hoe zit dat nu met de hypotheek?

Uitstaande schuld
Schulden tellen mee bij het bepalen van de hoogte van jouw hypotheek. Hoe hoger de schulden, hoe minder je kunt lenen. Niet alleen je studieschuld, maar ook zaken als consumptief krediet, creditcardschulden en roodstaan op je lopende rekening worden hierin meegenomen. Waarbij in het laatste geval de maximaal toegestane roodstand geldt. Kun jij dus duizend euro rood staan, dan geldt die volledige duizend euro als uitstaande schuld, ook al heb je in je leven nog nooit één dag rood gestaan.

Studieschuld

Met het nieuwe leenstelsel is een studieschuld bijna niet meer uit te sluiten, tenzij je genoeg eigen geld hebt om je studie van te bekostigen. Een studieschuld telt daarom minder zwaar mee in de berekening. Voor iedere euro studieschuld, kun je twee euro minder hypotheek krijgen, waarbij de bank kijkt naar je oorspronkelijke studieschuld. Dat lijkt niet logisch, maar is het wel. Want het gaat namelijk niet om de hoogte van de studieschuld zelf, maar om de maandlasten die je betaalt. En de hoogte van de maandlasten hangt af van de oorspronkelijke schuld. Vanaf volgend jaar mogen banken namelijk wel kijken naar de resterende studieschuld. In oktober werd namelijk een motie aangenomen waarin het kabinet werd opgeroepen voortaan rekening te houden met de resterende studieschuld.

NHG
Omdat studieschulden niet staan geregistreerd bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) kan de bank hier niet achter komen en kun je ervoor kiezen je studieschuld niet op te geven bij de hypotheekaanvraag. Helemaal risicoloos is dit niet: als je een hypotheek met NHG-garantie hebt, kan de dekking vervallen als je schulden hebt verzwegen. 

 

Bron: Paul van der Kwast/Intermediair januari 2016

NHG-grens verlaagd per 1 juli 2015

1032419_Geldhuis.jpg

Per 1 juli 2015 wordt de NHG-grens verder verlaagd naar €245.000,-. Dit betekent dat per 1 juli 2015 de koopsom, plus eventuele verbouwingskosten, van een bestaande woning niet meer mag bedragen dan €231.132,-, als u gebruik wilt maken van NHG. Voor de aankoop van een nieuwbouwwoning geldt eveneens de maximale koop-/aanneemsom, inclusief meerwerk, van €231.132,-. NHG rekent standaard met 6% bijkomende kosten, zoals notariskosten, advieskosten, borgtochtprovisie en overdrachtsbelasting.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie die van toepassing is op hypotheken. Een hypotheek met NHG zorgt voor korting op de hypotheekrente. Op dit moment geldt de NHG voor hypotheken tot een bedrag van €265.000,-. 

Om nog te profiteren van de huidige NHG-grens van € 265.000,- moet de hypotheekofferte voor 1 juli 2015 zijn uitgegeven door de bank. De datum van ondertekening van de hypotheekofferte is niet van belang.

Wet- en regelgeving energielabel

1032418_energielabel-3.jpg

Recent heeft zich een aantal wijzigingen voorgedaan in de wet- en regelgeving met betrekking tot het energielabel. Per 1 januari 2015 dient bij de (bouwkundige) oplevering, verkoop of verhuur van een (gedeelte van een) gebouw een geldig energielabel beschikbaar te worden gesteld aan een koper of huurder. Dit geldt voor zowel woonruimte als utiliteitsbouw. Onder utiliteitsbouw wordt onder meer verstaan: gezondheidszorggebouwen, overheidsgebouwen, horecagebouwen, kantoorgebouwen, bedrijfsverzamelgebouwen, bijeenkomstgebouwen, sportgebouwen en winkels. 

Een energielabel bevat onder andere informatie over de isolatie van het dak, de muren, de ramen en de vloeren. Daarnaast geeft het energielabel aan hoe zuinig de installaties voor verwarming, warm water en ventilatie in het gebouw zijn. Op die manier wordt inzicht gegeven in de mogelijkheden om de energieprestatie van een gebouw te verbeteren. De labelklassen voor een energielabel lopen voor woningen uiteen van de hoogste klasse A (weinig besparingsmogelijkheden) tot de laagste klasse G (veel besparingsmogelijkheden). Voor utiliteitsbouw lopen deze klassen uiteen van A++++ tot G. Een energielabel is geldig tot tien jaar na afgifte. 

Een energielabel hoeft alleen bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst aan een huurder te worden verstrekt. Een energielabel is niet verplicht voor lopende huurovereenkomsten. 

Woningen
Woningeigenaren zullen in januari of februari 2015 een voorlopig energielabel ontvangen. Het voorlopige energielabel geeft een inschatting van de energieprestatie en is gebaseerd op gegevens zoals woningtype, oppervlakte en bouwjaar. Bij verkoop of nieuwe verhuur dient dit voorlopige energielabel te worden omgezet in een definitief energielabel. Dat is mogelijk via deze website.

Utiliteitsbouw
Eigenaren van utiliteitsbouw ontvangen geen voorlopig energielabel. Zij dienen voor het verkrijgen van een energielabel zelf een erkend deskundige in te schakelen. De Stichting Kwaliteit voor Installaties Nederland biedt een overzicht van bedrijven die gecertificeerd zijn om het energielabel af te geven. U kunt dit overzicht raadplegen op deze website.

Uitzonderingen
In een aantal gevallen geldt een uitzondering. Een energielabel is niet verplicht voor onder andere de volgende gebouwen: schuren, garages, kerken, moskeeën, fabriekshallen en recreatiewoningen. 

Bij de oplevering, verkoop of verhuur van een gebouw bent u verplicht om een geldig (definitief) energielabel aan de koper of nieuwe huurder beschikbaar te stellen. Beschikt u (vooruitlopend daarop) reeds over een geldig energielabel, dan dient de labelklasse van het energielabel te worden vermeld in commerciële verhuur- en verkoopadvertenties. Beschikt u bij de oplevering, verkoop of nieuwe verhuur van een gebouw niet over een geldig energielabel, dan riskeert u onder meer een last onder dwangsom, (op korte termijn) een boete en kunt u mogelijk aansprakelijk zijn voor schade die de koper of huurder tengevolge daarvan lijdt.

Wilt u meer weten over de nieuwe wet- en regelgeving rondom het energielabel? Neem dan contact op met een partner in Dynamis bij u in de buurt. 

Huis kopen op executieveiling

1032175_Executieveiling.jpg

Nieuwe regels moeten meer particulieren naar executieveilingen trekken. Om de positie van alle betrokkenen, inclusief de particuliere koper, te verbeteren is met ingang van dit jaar nieuwe wetgeving van kracht. Door het proces inzichtelijker te maken, moet het voor particulieren aantrekkelijker worden om mee te bieden op executieveilingen. De belangrijkste wijzigingen op een rijtje:

- Zowel bieden in de zaal als via internet.
- De bijkomende kosten van een aankoop worden lager en duidelijker. 
- De voorwaarden moeten minstens dertig dagen voor de veilingsdag gepubliceerd worden, voorheen was dit acht dagen. 

Door deze wijzigingen kan de woning voor de veiling bezichtigd worden en is meer tijd om de financiering te regelen en informatie over het pand in te winnen voordat een bod gedaan wordt. 

Tips voor het kopen via de veiling:
1. Oriënteren. Bezoek eerst vrijblijvend een veiling voordat u besluit tot actie over te gaan. 
2. Adviseren. Schakel een makelaar in die ervaring heeft op de betreffende executieveiling. 
3. Bieden. Als u toch zelf wilt bieden, doe dat dan niet via de opbodfase, maar bij het afmijnen. 

Wilt u advies bij het kopen van een huis op een executieveiling? De woningmakelaars van Dynamis helpen u graag. 

(Bron: Financieel Dagblad, 12 januari 2015). 

Hypotheeknormen 2015 lager dan 2014

1031901_Huissleutel.jpg

Vanaf januari 2015 zijn de financieringslastpercentages voor hypotheken gemiddeld genomen lager dan in 2014. Voor inkomens tot 28.000 euro liggen de percentages 3 tot 6,5 procentpunt lager. Voor de inkomens daarboven liggen de percentages ongeveer 0,5 tot 3 procentpunt lager.

Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet
Dit blijkt uit de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet die het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft gepubliceerd met daarin de tabellen met financieringslastpercentages die het Nibud heeft opgesteld. De financieringslastpercentages geven weer welk deel van het inkomen er maximaal aan hypotheeklasten kan worden besteed. Hypotheekverstrekkers zijn bij wet verplicht deze percentages als basis te nemen bij het berekenen van hypotheken.

Betere bescherming tegen persoonlijk onvermijdbare uitgaven
Het Nibud heeft voor 2015 de systematiek bij de berekeningen aangepast. Bij de nieuwe berekening wordt beter rekening gehouden met mogelijke persoonlijk onvermijdbare uitgaven. Denk aan bijvoorbeeld hogere zorgkosten of de komst van kinderen. Het Nibud heeft een extra buffer ingesteld omdat gebleken is dat er veel situaties mogelijk zijn waarbij er hogere persoonlijk onvermijdbare uitgaven zijn te verwachten. Hogere inkomens hebben meer ruimte in hun budget om dit te betalen. Voor aantoonbaar niet-kwetsbare situaties mag een uitzondering worden gemaakt. Dit geldt voor alleenstaanden en voor tweeverdieners met een inkomen tot 30.000 euro.

Nieuwe tabellen 2015
Het Nibud houdt bij het bepalen van de hypotheeknormen rekening met de koopkracht van huishoudens en met de hypotheekrente. De koopkracht laat een wisselend beeld zien wat ook is terug te zien in de tabellen. Daarnaast speelt de daling van de gemiddelde hypotheekrente een rol bij wat er volgend jaar kan worden geleend. Dit jaar is de rente van een hypotheek waarvan de rente 10 jaar vaststaat, gedaald van rond de 4,25% naar rond de 3,25%. Bij een lage rente kan er in principe meer geleend worden. De lagere rente zorgt er echter voor dat er minder hypotheekrente kan worden afgetrokken waardoor de leencapaciteit beperkt wordt. Het Nibud heeft de tabellen aangepast zodat er beter kan worden ingespeeld op deze renteschommelingen.

Leen minder dan het maximum
De tabellen geven aan wat iemand maximaal zou kunnen lenen. Maar het Nibud adviseert om goed te kijken of er bij dit maximum nog voldoende ruimte over blijft voor alle andere noodzakelijke en gewenste uitgaven. Bij een maximale hypotheek moet er immers sterk bezuinigd worden op de niet-woonuitgaven. De tabellen houden rekening met gemiddelde uitgavenpatronen en geven slechts weer wat iemand objectief gezien zou moeten kunnen betalen, gezien het inkomen. Een op de tabel gebaseerde maximale hypotheek is niet altijd passend bij iemands uitgavenpatroon en persoonlijke voorkeuren.

Kijk voor meer informatie op de website van het Nibud

Wetgeving energielabel 2015

1031860_Energielabel-huis.png

Vanaf 1 januari 2015 moet elke woningeigenaar verplicht een definitief energielabel overhandigen bij de eigendomsoverdracht van zijn woning. Het label verschilt van het energielabel dat al sinds 2008 verplicht is.

Woningeigenaren zonder energielabel ontvangen in januari 2015 een brief met hun voorlopige energielabel. Een online tool geeft de mogelijkheid om het voorlopige energielabel definitief te maken. Beschikt men niet over een energielabel bij oplevering van de woning, dan riskeert de verkoper een sanctie. Heeft u uw woning verkocht, maar is de oplevering in 2015? Lees dan hier de clausule en modelbrief energielabel 2015. 

Meer informatie over het energielabel vindt u op www.energielabel.nl

Verschil tussen aankoopmakelaar en verkoopmakelaar

1031861_aanenverkoopfoto.jpg

Weet u het verschil tussen een aankoopmakelaar en een verkoopmakelaar? In deze video wordt het verschil uitgelegd. 

NHG-grens per 1 juli jl. verlaagd naar € 265.000,-

1029447_Logo-NHG.jpg

Per 1 juli jl. is de NHG-grens verlaagd naar € 265.000,-. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie die van toepassing is op hypotheken. Op dit moment geldt de garantie op hypotheken tot een bedrag van € 290.000,-.

Een hypotheek met NHG zorgt o.a. voor korting op uw hypotheekrente. De rentekorting kan oplopen tot maar liefst   0,7%. Daarmee kunt u maandelijks veel geld besparen.

Per 1 juli jl. is de NHG-grens verlaagd naar € 265.000,-. Aangezien NHG standaard rekening houdt met bijkomende kosten mag de investering niet meer bedragen dan € 250.000,-.

Wilt u meer informatie of heeft u interesse in een vrijblijvend gesprek met een financieel adviseur? Neem dan contact op met een Dynamis financieel adviseur in uw buurt. Kijk hier voor alle partners. 

Nationale Hypotheek Garantie: wat koopt ú daarvoor?

1029122_Hypotheek-tekenen.jpg

Nationale Hypotheek Garantie: wat koopt ú daarvoor?

De aankoop van een eigen huis is een kostbare gebeurtenis in uw leven dat niet gepaard gaat zonder risico’s. Ook het verbouwen van uw woning kan een dure bezigheid zijn. Zorg daarom dat u op de hoogte bent van de maatregelen omtrent risicobeperkingen om optimaal te genieten van uw (nieuwe) woning. Dynamis verschaft u hierbij graag inzicht in de feiten voor wat betreft NHG en eventuele restschuld.

Wat is NHG?
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie die u kunt krijgen als u een hypotheek afsluit voor de aankoop of verbouwing van een woning. Met NHG loopt u als (toekomstig) eigenaar van een woning minder risico en daarnaast kunt u profiteren van een aantrekkelijke rentekorting. NHG is een risicobeperking op hypotheken die ervoor zorgt dat u veilig kunt lenen. 

Aankoop van een eigen woning 
Verschillende oorzaken kunnen er onverhoopt voor zorgen dat u uw hypotheek niet meer kunt betalen of met een restschuld achterblijft bij een gedwongen woningverkoop. Denk bijvoorbeeld aan een scheiding, werkeloosheid of arbeidsongeschiktheid. Zodra u een hypotheek heeft afgesloten met NHG kunt u in aanmerking komen voor een mindering op het maandelijks te betalen hypotheekbedrag of kwijtschelding van de restschuld bij gedwongen woningverkoop. Stichting Waarborgfonds Eigen Woning betaalt vervolgens het resterende hypotheekbedrag aan de bank.

Enkele voorwaarden 

  • Hypotheekbedrag tot maximaal € 290.000,- (inclusief notariskosten, afsluitprovisie, eventuele verbouwingskosten en overige kosten. Per 1 juli 2014 wordt de grens verlaagd en bedraagt het maximaal te lenen bedrag € 265.000,-);
  • van het totale hypotheekbedrag mag maximaal 50% aflossingsvrij zijn;
  • NHG is ook mogelijk als u een nieuwe of aanvullende lening wilt afsluiten in verband met bijvoorbeeld een echtscheiding, beëindiging van geregistreerd partnerschap, het erven van een woning en het afkopen van erfpachtcanon.

Verbouwing of renovatie van uw woning
Bij de verbouwing of renovatie van uw huis kunt u ook in aanmerking komen voor een hypotheek met NHG. Bij een verbouwing geldt momenteel dat het totaalbedrag van de bestaande hypotheek plus de nieuwe lening nooit hoger mag zijn dan € 265.000,-.

Kosten van NHG
Voor NHG betaalt u eenmalig door middel van een borgtochtprovisie. Dit bedraagt momenteel 0,85% van het totale hypotheekbedrag. Daar tegenover staat echter dat u een lagere rente over uw hypotheek betaalt omdat het risico voor uw hypotheekverstrekker lager is.

Wilt u weten of u in aanmerking komt voor een lening met NHG? Neem dan
contact op met één van onze Dynamis hypotheekadviseurs.

Zie voor meer voorwaarden en informatie: www.nhg.nl.

Hoe bespaart u energie én euro’s?

Met ingang van 1 januari 2008 moeten alle huizen bij verkoop en verhuur voorzien zijn van een geldig energielabel.

Waarom een verplicht energielabel?
Het energielabel is ingevoerd naar aanleiding van de Kyoto-doelstelling om tussen 2008 en 2012 het totale energieverbruik in Nederland met tenminste 6% te reduceren. Een van de maatregelen die de overheid hiervoor heeft vastgesteld is het verplichte energieprestatiecertificaat, kortweg energielabel. Dit label is vanaf 1 januari 2008 bij de verkoop of verhuur van woningen verplicht en laat zien hoe energiezuinig een pand is.

Wat heb ik als (ver)koper aan het energielabel?
Zowel voor kopers als voor verkopers geeft het energielabel waardevolle informatie. Een energiezuinige woning komt niet alleen het milieu en de gezondheid van de bewoners ten goede, maar brengt ook extra wooncomfort en lagere woonlasten met zich mee. En daarmee gaat de waarde van de woning omhoog.

Inzicht in uw energieprestaties met de Dynamis makelaar
Iedere Dynamis-partner heeft minstens één makelaar beschikbaar die gecertificeerd is als officieel Energie Prestatie Inspecteur. Deze inspecteur doet een uitgebreide energiecheck van uw woning, stelt de energieprestaties vast conform de richtlijnen van het energielabel en adviseert u over eenvoudig door te voeren energiebesparende maatregelen.

Momenteel bedragen de gemiddelde energielasten maar liefst 15% van de woonlasten, met als tendens iedere zeven jaar een verdubbeling van de energiekosten. Een besparing van 10% op de energiekosten komt overeen met 0,1 tot 0,2 % van de hypotheekrente. Een uitgebreide energiecheck met een passend energieadvies van de Dynamis makelaar kan u dus al snel veel geld opleveren! Ook als u geen plannen heeft om uw huis te verkopen, loont het om een afspraak te maken met een Dynamis Energie Prestatie Inspecteur.

Frisia Makelaars (070) 342 01 01
Deze website is het beste te bekijken als uw tablet gekanteld is.