Dynamis: Financierbaarheid Amsterdamse woningmarkt zeer verontrustend

De krapte op de Amsterdamse woningmarkt is inmiddels dermate hoog, dat door stijging van de woningprijzen de woningmarkt niet meer toegankelijk is voor de startende middeninkomens. Met een bruto inkomen van € 50.000 kan gemiddeld nog maar 49 m² woonoppervlakte worden gekocht. De oplossing om de betaalbaarheid te borgen ligt in Amsterdam niet zozeer in het verruimen van de leencapaciteit. Meer zal het moeten worden gezocht in het verruimen van de woningvoorrraad. Inmiddels geldt dit niet alleen voor Amsterdam, maar voor de volledige noordvleugel van de randstad. Urgentie moet worden gelegd in het creëren van plancapaciteit op korte termijn om verdere betaalbaarheids-problemen te voorkomen. Dit blijkt uit de tweede kwartaalrapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten 2016 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars die vandaag verschijnt.

Transactierecord, teruglopend aanbod en nieuwbouw laat op zich wachten

Het tweede kwartaal van 2016 zijn spectaculair veel woningen verkocht. In totaal zijn er in het tweede kwartaal 57.950 woningen verkocht, een record. Het beschikbare woningaanbod is ook in het meest recente kwartaal verder gedaald. Het aantal beschikbare woningen (inclusief nieuwbouw) bedraagt nu 169.500, een daling van 6% ten aanzien van het eerste kwartaal in 2016. Het beschikbare aanbod daalt zodoende harder dan de voorgaande kwartalen, terwijl het nieuwe aanbod vanuit nieuwbouw (vooralsnog) uitblijft. Mede door de toegenomen marktdruk blijven de woningprijzen stijgen. In het tweede kwartaal steeg de mediane verkoopprijs met 3,2% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2016 en met 7,2% ten opzichte van een jaar geleden.

 

Wel zijn de verschillen tussen de regio’s groot. Zo worden er intussen in zeven gemeenten meer woningen in een kwartaal verkocht dan dat er op dit moment nog beschikbaar zijn. Een dermate hoge marktdruk die leidt tot bovenmatige prijsstijgingen en uiteindelijk ook tot financieringsproblematiek. In andere delen van het land neemt, ondanks een lichte stijging van het aantal verkopen, het beschikbare aanbod nog steeds stevig toe. Een tendens die daar meer van structurele aard is en per saldo aangeeft dat de behoefte naar (koop)woningen structureel afneemt. Dit is een belangrijk gegeven waarmee beleidsmakers in deze gemeenten rekening mee moeten houden binnen het te voeren woningmarktbeleid.

 

Verwachtingen: teruglopend aantal transacties in de regio Amsterdam en Utrecht door onvoldoende aanbod

Al met al is er veel optimisme te melden over het herstel van de woningmarkt. In sommige stedelijke gebieden lijkt de woningmarkt door het optimisme zelfs wat doorgeslagen, wat weer tot scheve verhoudingen op de woningmarkt leidt. Versnelt creëren van nieuw aanbod is hier noodzakelijk om deze marktverhoudingen te normaliseren.

 

De consument is niet ontgaan dat er in versnellend tempo de afgelopen periode verscheidene gebeurtenissen in de wereld zijn voorgevallen die niet gelijk, maar wellicht op termijn haar weerslag kunnen hebben op het sentiment om een woning te kopen. Dit bleek gister al uit de daling van het consumentenvertrouwen volgens de cijfers van het CBS. Toch is de verwachting dat de politieke en economische onrust in Europa er voorlopig nog niet voor zorgen dat de consument minder bereidwillig is om een woning te kopen of te verhuizen. De verwachting is dan ook dat het aantal transacties over heel 2016 uitkomt op 200.000. Wel zal dit afhankelijk zijn van de mate waarin er nieuw aanbod wordt gecreëerd. Vanwege het beperktere aanbod zal in enkele gemeenten zoals Amsterdam en Utrecht het aantal transacties inmiddels weer teruglopen.

Lees hier de volledige rapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten Q2 2016

Manon Veldkamp
Infographic Sprekende Cijfers Woningmarkten Q2 2016
Infographic Sprekende Cijfers Woningmarkten Q2 2016
Frisia Makelaars (070) 342 01 01
Deze website is het beste te bekijken als uw tablet gekanteld is.