Dynamis: Meer evenwicht op de kantorenmarkt van de vier grote steden

De Nederlandse kantorenmarkt heeft in 2016 een flinke slag gemaakt naar een meer evenwichtige marktsituatie, waarbij de vraag naar kantoorruimte meer in verhouding komt met het aanbod c.q. de voorraad. Wel blijven de verschillen tussen de regio’s groot en is vooral in de vier grote steden sprake van een meer evenwichtige marktsituatie. Voor een deel wordt dit verklaard door het sterke opnamevolume in het afgelopen jaar. Het opnamevolume kwam in 2016 uit op 1.266.000 m², waarmee het 13% hoger lag dan in 2015. Daarnaast lag het aandeel effectieve opnames, waarbij een gebruiker meer kantoorruimte huurt dan dat men achterlaat, aanzienlijk hoger. Ook bleef het aantal onttrekkingen door transformaties hoog, in totaal is er afgelopen jaar initiatief genomen voor de onttrekking van 750.000 m² kantoorruimte. Sinds 2009 is er intussen drie miljoen vierkante meter kantoorruimte onttrokken aan de markt, overwegend om de sterke vraag naar woonruimte te faciliteren. Dit samengestelde effect zorgt ervoor dat het beschikbare kantorenaanbod sterk daalt en meer in verhouding komt met het jaarlijkse opnamevolume.

Dit blijkt uit de vandaag gepubliceerde jaarrapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2017 van Dynamis makelaars, vastgoedconsultants en taxateurs. In de rapportage worden 26 kantorenmarktregio’s geanalyseerd en beschreven.

 

Beschikbare kantorenaanbod met ruim 11% gedaald

Op 1 januari 2017 staat nog 6.262.000 m² kantoorruimte te huur of te koop in de 26 geanalyseerde regio’s. Hiermee is het beschikbare aanbod in een jaar tijd met 11% gedaald. Een groot aandeel van de afname wordt verklaard door het hoge aantal onttrekkingen door transformaties. In navolging op het record jaar in 2015, ligt ook het aantal onttrekkingen in 2016 hoog. In totaal wordt er wederom 750.000 m² kantoorruimte aan de markt onttrokken, maar liefst 92% wordt omgebouwd naar woonruimte.

 

Een tweede belangrijke verklaring voor de daling van het aanbod is de toename van het aantal effectieve opnames, vorig jaar was dat nog minder het geval. In de markt is nu terug te zien dat telkens meer kantoorgebruikers, vanwege groei, meer kantoorruimte aanhuren. Daarnaast oefenen telkens meer startups vraag uit op de kantorenmarkt, waar ze voorheen nog kozen voor een flexibel en tijdelijk alternatief.

 

De verandering van het beschikbare kantorenaanbod is sterk regionaal bepaald. Zo daalde het aanbod in de vier grote steden met maar liefst 16%, terwijl het aanbod in acht van de onderzochte regio’s juist toenam. De hoogste toename vond plaats in Groningen, waar echter in het voorgaande jaar nog sprake was van een stevige daling. Wel is vastgesteld dat in alle regio’s het aanbod lager ligt dan het hoogste punt in de afgelopen jaren. Gemiddeld genomen is het totale kantorenaanbod met een 16% afgenomen ten opzichte van de piek in 2015.

 

Opnamevolume stijgt met 13% ten aanzien van vorig jaar

In vergelijking met voorgaande jaren is het opnamevolume in 2016 sterk gestegen naar 1.266.000 m². Dit marktbeeld kan niet direct op alle regionale kantorenmarkten in Nederland worden geprojecteerd, gelet op het feit dat in 8 van de 26 regio’s een daling van de opnames heeft plaatsgevonden. Er kan worden geconcludeerd dat de vraag en de dynamiek zich telkens meer in de vier grote steden concentreert, welke gezamenlijk een aandeel van 64% van het totale opnamevolume beslaan. De regio Amsterdam springt er met een stijging van 76% ten aanzien van vorig jaar bovenuit, in totaal werd er in deze regio 449.150 m² kantoorruimte opgenomen. 

 

Een trend die in alle geanalyseerde regio’s wordt waargenomen is een sterke vraag naar kleine kantoormetrages. Ten aanzien van vorig jaar is dit volume met 20% toegenomen. Dit is vooral te verklaren vanuit de economische groei en het hoge aantal startups. Veel kleine ondernemers die eerder vanuit flexibele kantoorruimte in business centers of vanuit huis werkte kiezen er nu voor kleinschalige kantoorruimte te huren.

 

Niet alle sectoren worden gekenmerkt door een toename van (effectieve) opnames. Vooral in de branches van banken & verzekeraars en overheden & non profit organisaties wordt bij een nieuwe aanhuur nog steeds meer kantoorruimte achtergelaten dan dat men opneemt. Goed voorbeeld hiervan is de aanstaande verhuizing van FNV Bondgenoten die circa 12.000 m² kantoorruimte huurt in Utrecht Leidsche Rijn, terwijl het circa 30.000 m² kantoorruimte achterlaat op verschillende locaties in het land. Dergelijke inkrimpingen worden ook voor de nabije toekomst nog verwacht, waardoor er spanning blijft op het aanbodvolume. Over de gehele breedte is een duidelijke verschuiving zichtbaar op de markt waarbij banken, verzekeraars en overheden minder vraag uitoefenen op de kantorenmarkt en de zakelijke en ICT dienstverlening juist een groeit toont.

 

Spreiding in de huurprijzen neemt toe

In 2016 lag de mediane huurprijs, net als in 2015, op € 115 per m². Met deze stabilisatie van de huurprijs zou kunnen worden gesteld dat de huurprijzen zich vlak bewegen, maar de waarheid ligt echter duidelijk gecompliceerder. Zo ligt de gemiddelde huurprijs in 2016 op € 132 per m², terwijl dit vorig jaar nog € 119 per m². Dit wordt verklaard door het feit dat de tophuren afgelopen jaar aanzienlijk zijn gestegen. Daartegenover staat dat de huurprijzen aan de onderkant van de markt juist zijn gedaald. Het feit dat meer vastgoed voor lage prijzen wordt aangeboden op de markt, heeft er mee te maken dat afgelopen jaar veel kantoren van eigenaar zijn gewisseld. Dit zorgt in veel gevallen tot meer realisme in de strategie voor de verhuur, waardoor huurprijsdalingen en investeringen eerder tot de mogelijkheden behoren.

 

Toekomstige marktdynamiek afhankelijk van renovaties en uitbreidingen

Afgelopen jaar steeg het opnamevolume sterk ten aanzien van voorgaande jaren. De verwachting voor dit jaar is echter niet dat het opnamevolume met vergelijkbare cijfers zal gaan stijgen. Ondanks het feit de economische groei stevig is en het aantal startende ondernemingen die vraag uitoefenen op de kantorenmarkt toeneemt, is de verwachting dat opnamevolumes van voor de crisis niet meer terugkeren op de kantorenmarkt. De hoge dynamiek van voor de crisis kwam hoofdzakelijk tot stand, doordat opwaartse verhuismogelijkheden mogelijk waren. Veel kantoorgebruikers verhuisden naar nieuw opgeleverde kantoorpanden die een aanzienlijke verbetering waren ten aanzien van de huidige huisvesting. Een dergelijke kwaliteitssprong is mede vanwege de geringe nieuwbouw nu minder snel te maken. De dynamiek is dan ook voor een groot deel afhankelijk van de jaarlijkse uit te voeren renovaties in de bestaande voorraad, waardoor kantoorpanden concurrerend kunnen blijven ten aanzien van de huidige huisvesting van huurders.

 

Al met al kan worden gesteld dat het opnamevolume in 2017 naar verwachting licht hoger zal uitkomen in verhouding tot 2016. Deze stijging zal grotendeels worden verklaard door nieuwe toetreders. Daarnaast zal het beschikbare aanbod in de meeste regio’s verder dalen, zowel vanwege de hogere effectieve opnames als door de transformaties die nog op stapel staan.

Bekijk de jaarrapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2017 online.

Frank Verwoerd
4865_Sprekende-cijfers.png
Frisia Makelaars (070) 342 01 01
Deze website is het beste te bekijken als uw tablet gekanteld is.