Prinsjesdag 2025: de gevolgen voor de koopwoningmarkt

Prinsjesdag vond dit jaar plaats in een periode van grote politieke onzekerheid, zowel nationaal als internationaal. Duidelijk is dat het demissionaire kabinet vooral een terughoudend beleid voert, gericht op het bewaken van het fort tot de landelijke verkiezingen van 29 oktober aanstaande. Het woord ‘woningmarkt’ komt in de Miljoennota niet één keer voor. ‘Woning(en)’ tien keer, het woord ‘hypotheek’ nooit. Echt veel verandert er dus niet en dat viel ook niet te verwachten.

Wel wordt duidelijk dat het demissionair kabinet geld uittrekt om de prijs aan de pomp niet te laten stijgen. Daarnaast wordt geïnvesteerd in het gevangeniswezen en het regionale ov, en wordt de bezuiniging op de onderwijskansenregeling teruggedraaid. Dat zijn de voornaamste conclusies.

Wat betekent dit voor kopers, verkopers en starters?
Op Prinsjesdag ontvangt de Tweede Kamer naast de Miljoenennota en de rijksbegroting ook het Belastingplan. Prinsjesdag heeft daarmee vooral betrekking op het komende jaar en bevat doorgaans beleidskaders in plaats van concrete maatregelen. De echte koerswijzigingen voor de woningmarkt zullen vooral zichtbaar worden in Kabinetsplannen en oppositieprogramma’s ná de verkiezingen. Dat er veel moet gebeuren, moge duidelijk zijn.

De koopwoningmarkt wordt gestuurd door marktwerking enerzijds en overheidsbeleid anderzijds. Door de grote tekorten en hoge prijzen, klinkt de roep om effectief en voorspelbaar beleid steeds luider. Op dit moment liggen er echter nog altijd veel obstakels op de weg, die door het kabinet niet tot nauwelijks zijn of worden aangepakt. Stikstofregels, langdurige procedures en een tekort aan geschikte bouwlocaties zorgen ervoor dat de bouwdoelstellingen niet worden gehaald. Tegelijkertijd blijft de vraag naar woningen onverminderd groot. Schaarste op de markt en stijgende inkomens versterken de prijsdruk, waardoor koopwoningen steeds moeilijker bereikbaar worden voor een groot deel van de bevolking.

Ook de doorstroming blijft achter: veel ouderen wonen in huizen die niet langer passend zijn, waardoor gezinnen onvoldoende kansen hebben om door te stromen naar grotere woningen. Zolang deze patstelling voortduurt, is een rem op de prijsstijgingen niet te verwachten. Woningverkopers kunnen over het algemeen dus blijven rekenen op het verzilveren van hun overwaarde, maar aan de koopzijde kunnen ze dit bedrag over het algemeen meteen weer inleveren. Voor starters, die zich voor het eerst op de markt willen begeven zónder overwaarde, is het toekomstbeeld vanzelfsprekend nog treuriger.

Wat zou er moeten gebeuren?
Flink doorbouwen is een van de belangrijkste manieren om de woningcrisis te bestrijden en de markt meer lucht te geven. Nederland telt momenteel ruim acht miljoen woningen, maar tot 2030 zijn er nog 900.000 extra woningen nodig om aan de groeiende vraag te voldoen. Deze behoefte is breed en verdeeld over verschillende segmenten: 300.000 middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen, 250.000 sociale huurwoningen, 50.000 middenhuurwoningen vanuit corporaties en 300.000 overige woningen, waaronder seniorenwoningen voor doorstroming en studentenwoningen.

Het grootste deel van dit tekort concentreert zich in de dichtbevolkte regio’s Noord- en Zuid-Holland en Noord-Brabant. Juist daar zijn de uitdagingen het grootst: bouwgrond is schaars en daardoor duur, vergunningsprocedures zijn streng en complex en projecten lopen vaak vertraging op door bezwaren van omwonenden. Er zijn wel hoopvolle ideeën, maar de uitwerking ontbreekt nog te vaak.

Het verkorten van de ontwikkeltijd van bouwprojecten zou een logische oplossing zijn, maar voorlopig blijft het bij het ‘Plan van aanpak versnellen processen en procedures woningbouw’, dat nog niet concreet is ingevuld. Ook stikstof vormt een blijvende rem op de woningbouw. Het belang van dit probleem werd door de koning in de troonrede onderstreept, maar bleef beperkt tot een oproep aan het nieuwe kabinet om verder te werken aan het plan ‘Aanzet startpakket Nederland van het slot’. Hoe dat nieuwe kabinet er uit gaat zien, is natuurlijk nog onbekend – en een formatie zou zo maar eens lang kunnen gaan duren.

De Nota Ruimte bevindt zich inmiddels in een verder gevorderd stadium en wordt in 2026 verwacht. Er zijn al vier grote locaties voor woningbouw aangewezen en daarnaast tal van kleinere locaties in beeld gebracht. Toch blijft de realisatie een groot knelpunt. Centrale regie kan helpen bij het toewijzen van bouwgrond, maar in de praktijk zorgen de eerder genoemde problemen ervoor dat de woningbouwproductie onvoldoende op gang komt.

Tot slot speelt ook het Hoofdlijnenakkoord Ouderenzorg een rol, waarin de nadruk ligt op kwaliteit van bestaan en eigen regie. Het is waardevol dat ouderen langer in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen, maar dit belemmert tegelijkertijd de doorstroming op de woningmarkt. Gezinswoningen blijven hierdoor lang bezet, terwijl de vraag vanuit jonge gezinnen groot is. Tegelijkertijd heeft het bewonen van seniorenwoningen duidelijke voordelen: deze zijn gelijkvloers en veiliger, maken zorg toegankelijker en bieden meer mogelijkheden voor sociale interactie, wat eenzaamheid kan voorkomen. Een mogelijke oplossing is het bouwen van seniorenwoningen in de buurten waar de meeste doorstroming valt te behalen. Zo blijven ouderen in de buurt wonen met alle nodige voordelen.

Tot slot
Al met al laat de Miljoenennota vooral zien wat er telkens níet gebeurt: de fundamentele problemen van de woningmarkt blijven grotendeels onopgelost. Zolang er geen duidelijke keuzes worden gemaakt over woningbouw, stikstof en doorstroming, blijft de koopwoningmarkt onder druk staan. Voor verkopers betekent dat voorlopig nog stevige overwaarde, maar voor starters en doorstromers vooral een race met steeds zwaardere hindernissen. Pas met een nieuw kabinet dat verder durft te gaan dan het beheren van de status quo, kan de woningmarkt echt in beweging komen.