Hoe een BREEAM-NL certificering strookt met de huurprijs

DEEL II:
Dit is de tweede post over het onderzoek naar BREEAM-NL gecertificeerde panden in Nederland. Vorige week ging het over de spreiding van BREEAM-NL gecertificeerde panden in Nederland, de ruimtelijke verschillen in scores en de functies van panden die BREEAM-NL gecertificeerd zijn. Deze week is deel 2 met de belangrijkste bevindingen:

Gerealiseerde huurprijzen in BREEAM-NL gecertificeerde kantoorpanden liggen gemiddeld hoger dan de gemiddelde gerealiseerde huurprijs van de wijk waarin dat kantoorpand ligt.

Er is een lineair verband tussen een hogere score en een hogere huur.

Het hebben van BREEAM-NL certificaat is niet los te denken van andere factoren die van invloed zijn op de gerealiseerde huurprijs.

Ondanks dat BREEAM-NL al ruim een decennium geleden in Nederland is geïntroduceerd, is er in tegenstelling tot bijvoorbeeld energielabels weinig bekend over de impact van een BREEAM-NL certificaat op de waarde van vastgoed. Door het combineren van huurprijzen en BREEAM-NL scores op de kantorenmarkt geven we met dit onderzoek hieraan invulling.

Gecertificeerde kantoorpanden realiseren hogere huurprijs
Wanneer huurprijzen op de kantorenmarkt vanaf 2021 van BREEAM-NL gecertificeerde kantoorpanden worden vergeleken met huurprijzen in de wijk waarin een kantoorpand ligt, is de gemiddelde gerealiseerde huurprijs per m² per jaar 12 procent hoger van het BREEAM-NL gecertificeerde pand ten opzichte van haar wijkgemiddelde. De hoogste groei van de huurprijs wordt waargenomen in Noord-Brabant met 21 procent op basis van 10 transacties van BREAAM-NL gecertificeerde kantoorpanden. Hieruit kan worden geconcludeerd dat een BREEAM-NL certificaat een positieve invloed heeft op de waarde van een kantoorpand.

Om dit wat tastbaarder te maken is onderstaand voorbeeld uitgelicht. Hierin is de Scheldebuurt in Amsterdam te zien. Op de Gelrestraat is daar in 2021 een transactie geweest waarbij er een huurprijs van €418 per m² per jaar is gerealiseerd. Wanneer dit bedrag wordt vergeleken met andere transacties in de Scheldebuurt sinds 2021, ligt dit 15 procent hoger dan de gemiddelde huurprijs van alle transacties sinds 2021.

Hogere score resulteert in hogere huur

Wanneer alle BREEAM-NL gecertificeerde kantoorpanden met een recente transactie met elkaar worden vergeleken is er een andere correlatie te vinden. Een statistisch significante logistische regressie laat zien dat hoe hoger het percentage is van een certificering, hoe hoger de huurprijs per m² gemiddeld is. Per procentpunt dat het certificaat hoger is, gaat de huurprijs per m² per jaar met €1,69 omhoog. De toename van de huur wordt echter door 16,1% verklaard door een hogere BREEAM-NL score. Wanneer dit wel het geval was geweest, hadden alle blauwe punten in de grafiek op de lineaire oranje stippellijn moeten liggen. Factoren als locatie en bouwjaar blijven het belangrijkst voor het verklaren van de huurprijs van een kantoorpand.

Tenslotte is er wel een nuance aan te brengen aan de positieve correlatie van het hebben van een BREEAM-NL certificaat met een hogere huurprijs. Het hebben van een BREEAM-NL certificering zorgt op zichzelf natuurlijk niet voor een hogere huurprijs maar dit gaat gepaard met andere factoren. Zo is te zien dat veel kantoorpanden met een hoge huurprijs in deze analyse een zeer goede locatie hebben, bijvoorbeeld naast een centraal station. De laatste jaren wordt er steeds meer waarde gehecht vanuit eindgebruikers aan duurzaamheid en ESG. Dit versterkt de als maar groter wordende kloof tussen primaire en secundaire kantoorruimte. Het hebben van een BREEAM-NLcertificaat is, net als vele andere aspecten in het vastgoed, niet los te denken van andere cruciale factoren die een huurprijs bepalen.

Meer weten naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met research@dynamis.nl

Voor dit onderzoek zijn utiliteitsgebouwen geanalyseerd met een BREEAM-NL Nieuwbouw 2020 v1.0, Nieuwbouw en Renovatie 2014 v1.01, Nieuwbouw en Renovatie 2014 v2.0, In-Use Utiliteitsbouw V6.0.0 of In-Use 2016 v1.0 asset certificering.