Dynamis: Herijking winkelaanbod nog beperkt zichtbaar

Middelgrote gemeenten moeten van vraagstimulerende maatregelen naar krimpacceptatie en aanbodgerichte maatregelen

De winkelmarkt van Nederland wordt nog steeds geteisterd door een groot maar afnemend aantal faillissementen, die hun weerslag hebben op de Nederlandse winkelstraten. Inmiddels is er een dalende trend zichtbaar van de leegstand, echter niet in de meeste middelgrote gemeenten. Door de veranderende vestigingsstrategieën van retailers is zichtbaar dat de leegstand in deze gemeenten nog steeds oploopt. Ondanks de terugloop in de vraag vanuit de retailer leidt dit nog maar bij weinig gemeenten tot grootschalige krimp van de winkelvoorraad. Veel steden richten zich tot op heden op vraagstimulerende maatregelen zoals o.a. het aanstellen van een centrummanager of gratis parkeren in het centrum, terwijl de problematiek juist ligt bij een te groot winkelaanbod. Afgezien van het feit dat deze instrumenten enig effect sorteren op de vraag, zal het devies in deze gemeenten vooral moeten zijn om een compactere winkelstad te creëren voor de eigen inwoners. Uit de analyse van het vestigingsgedrag van de (nieuwe) retailers blijkt immers dat de regiofunctie van veel middelgrote gemeenten telkens meer vervalt, waardoor een minder omvangrijke winkelstructuur afdoende is om te voorzien in de behoefte van de consument en de retailer. Dit blijkt uit het rapport Sprekende Cijfers Winkelmarkten 2017 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars dat vandaag verschijnt en die dit jaar specifiek ingaat op de krimpopgave in het winkellandschap in middelgrote gemeenten.

Leegstand afgenomen, maar in veel middelgrote gemeenten neemt deze juist nog toe

Op 1 juli 2017 is de winkelleegstand gedaald naar 7,4%, dit betekent een daling van 0,9% ten aanzien van vorig jaar. Toch zijn er duidelijke verschillen zichtbaar tussen de verschillende segmenten en gemeenten. Zo steeg de leegstand juist op de meeste A-locaties en is ook bij 48% van de middelgrote gemeenten (50.000-100.000 inwoners) een toename geregistreerd. In deze gemeenten staat in het centrale winkelgebied bijna 1 op de 8 winkels leeg.

Online en fysieke bereikbaarheid zorgt voor andere vestigingsstrategie

Het feit dat er sterke verschillen ontstaan in de leegstandcijfers tussen stadscentra en de leegstandscijfers het hoogst zijn in de stadscentra van middelgrote gemeenten, heeft een tweetal oorzaken. Veel middelgrote gemeenten kennen vanuit de historische groei van de stad een relatief grote winkelkern, die destijds is gecreëerd voor het regionale verzorgingsgebied. Inmiddels hebben deze plaatsen een veel minder sterke regionale functie, welke wordt versterkt door de verbeterde online en fysieke bereikbaarheid van alternatieve winkellocaties. Het aandeel online verkopen stijgt nog steeds en ook retailers met van oorsprong slechts een fysieke winkel zetten daar inmiddels sterk op in. Daarnaast is de fysieke bereikbaarheid van de grote steden vanuit kleine steden en dorpen in de laatste decennia sterk verbeterd door een betere infrastructuur en een grotere mobiliteit van huishoudens. Dit alles kent haar weerslag op de vestigingsstrategie van de retailers en het bezoekgedrag van de consument. Met name de retailers van niet-dagelijkse producten volgen steeds meer een omnichannel strategie waardoor een sterke verwevenheid in de Nederlandse winkelstructuur minder van belang is. Uitzondering hierop zijn budgetretailers die juist kiezen voor een sterke verwevenheid.

Aantal stadscentra met regiofunctie loopt terug

De gewijzigde strategie van retailers zorgt er voor dat het aantal stadscentra met een regiofunctie kleiner wordt. Op basis van de recente transacties van (nieuwe) retailers in het winkellandschap blijkt dat er nog slechts 21 hoofdwinkelgebieden met een sterke regionale functie zijn aan te wijzen in Nederland. Doordat retailers zich op een beperkter aantal plekken vestigen, zorgt dit tevens voor een extra aantrekkingskracht op consumenten om te gaan winkelen in deze steden. Winkelgebieden die voorheen ook een dergelijke regiofunctie hadden, maar deze nu deels verliezen, merken dit direct in de leegstand. In de stadscentra van middelgrote gemeenten staat inmiddels gemiddeld 1 op 8 winkels leeg. Dit wordt bijvoorbeeld bevestigd door de invulling van de V&D panden in deze steden. In deze zogenoemde ondersteunende winkelgebieden staat nog 72% van de V&D panden leeg, terwijl dat in de 21 hoofdwinkelgebieden slechts 4% betreft.

Eerste krimp van de winkelvoorraad zichtbaar

Het feit dat gemeenten kampen met een te groot winkelbestand wordt onderstreept door de retailagenda. De doelstelling om de winkelvoorraad op specifieke plekken te laten krimpen lijkt haar uitwerking deels te vinden. Zo is er een lichte krimp van de voorraad zichtbaar in 144 gemeenten. De voornaamste krimp wordt veroorzaakt door een aanpassing van het gebruik van de winkelruimtes. Telkens meer leegstaande winkelpanden worden inmiddels gevuld door nieuwe horecaconcepten. Naast deze wijzigingen is zichtbaar dat in een beperkt aantal gemeenten ook sprake is van transformaties van winkelpanden naar woonruimte. Het feit dat er nog geen grote transformatievolumes worden behaald heeft te maken met de versnipperde leegstand, acceptatie van eigenaren en financiële haalbaarheid van de transformatie.

Maar veel steden richten zich nog te veel alleen op vraagstimulerende instrumenten

Toch is de totale krimp van de winkelvoorraad nog gering. Dit komt mede doordat, ondanks de ondertekening van de retaildeals, steden er nog steeds voor kiezen om vraagstimulerende instrumenten te gebruiken om consumenten en retailers naar het winkelgebied te trekken. Acceptatie van krimp van de voorraad wordt dan ook vaak nog niet ondersteund door actieve aanbodgerichte maatregelen. Gemeenten die juist wel duidelijkheid scheppen over de krimpopgave en deze faciliteren door o.a. flexibele bestemmingsplannen en helderheid in de toekomstige winkelstructuur zien de winkelvoorraad en de leegstand dalen.